Asuntosijoittamisesta kassavirtaa ja tuottoa

Olen aikaisemminkin kirjoittanut miksi sijoitan niin kuin sijoitan blogi-sarjassa asuntosijoittamisesta ja miksi se ei oikein ole minua varten.

Jollet ole vielä lukenut tätä, niin tämän voit käydä lukemassa klikkaamalla tästä.

Perusviesti mikä silloinkin tuli esiin, niin on edelleen sama, eli asuntosijoittaminen ei toistaiseksi vieläkään ole minua varten ja en tiedä kuinka pystyisin siitä saamaan rahaa tai tuottoa paremmin, kuin saan sitä nyt.

Tein eilen pienen laskentaharjoituksen siitä, että miten asuntosijoittaminen voisi näyttää tänä päivänä ja miten siitä voisi saada mahdollisesti jotain irti. Idea tähän omaan laskentaan lähti siitä, että kuuntelin eilen Robert Kiyosakin ”Increase your financial IQ” äänikirjan. Kiyosaki on tunnettu omasta Rikas isä, Köyhä Isä kirjastaan ja samaisesta brändistä.

Robertin opit on todennäköisesti hyvin monen nykyisen asuntosijoittajan oppikirjamatskua ja selkeästi hyvin moni bloggari on myös omat Kiyosakinsa lukenut. Eikä siinä mitään, itsekin tykkään kuunnella hänen ajatuksiaan vaurastumisesta ja osa ideoista on oikeinkin toimivia.

Tästä kuitenkin innostuneena lähdin uudelleen tarkastelemaan, että miltä tilanne tänä päivänä oikein näyttäisi.

Toiminta-ajatus

Ensiksi tuli päätellä se, että minkälaisella portfoliolla ja määrällä tulisi lähteä asuntosijoittamista tekemään. Koska Robert Kiyosaki sen itse mainitsee, niin ”tavoittele suuria” joten peilasin asiaa omaan taloudelliseen tilanteeseen ja tulin siihen tulokseen, että aloitetaan viidellä asunnolla.

Tämä nostaisi velkataakkaa joka tapauksessa sen verran korkealle, että alettaisiin kolkuttelemaan ongelmallisia raja-arvoja.

Elikkä oma ajatus oli, että etsitään viisi asuntoa, mihin sijoitus ”virtuaalisesti” tehdään. Asunnot tulisi olla helposti vuokrattavissa, joten tätä varten asuntoportfolio rakennettaisiin kerrostalojen ja yksiöiden/kaksioiden ympärille. Näistä on kokoajan paljon kysyntää, joten tästä syystä tämä olisi varmasti helpoin vuokrata eteenpäin. Toinen tätä asiaa tukeva ajatus on siinä, että hinta lähellä Pääkaupunkiseutua nousee kovasti jokaisesta lisähuoneesta.

Sijainti

Sitten tulisi miettiä missä asunnot sijaitsee ja koska asuntosijoittamisen kolme tärkeintä kriteeriä on Sijainti, Sijainti ja Sijainti. Mietitään sitten sitä tässä seuraavaksi.

Vuokra-asunnoissa varmasti Helsingin keskusta olisi yksi parhaista paikoista, mihin sijainnin puolesta voisi asunnon sijoittajaa. Ongelma on heti siinä, että esimerkiksi Kalliossa 35,5 neliöinen yksiö maksaa 215 000 euroa ja tämäkin on jonkin verran jo sivussa keskustasta vaikka muutamassa minuutissa pääseekin sinne metrolla. Tosin vuokra Kallion asunnoissa on n. 1000 euroa/kk ja tänään tarkastellessa vapaana vuokramarkkinoilla on yksiöitä 62 kappaletta.

Eli vaikka vuokra tuntuisikin euromääräisesti hyvältä, niin kulut huomioiden tämä kohde menee pari pinnaa miinukselle, eli siitä ei kassavirtaa pääse muodostumaan millään. Tästä syystä hylkäsin Helsingin sijaintihausta kokonaan pois.

Sijaintia mietin siten, että siinä olisi hyvä olla mahdollisimman hyvät kulkuyhteydet Pääkaupunkiseudulle. Alue valikoitui siitä syystä, että pääsen tarvittaessa itse nopeasti paikalle katsomaan sijoitusasunnon tilannetta.

Kohde alueeksi valikoitui Uusimaan alue, josta lähdin metsästämään putkiremontoituja asuntoja tai joissa ei ole remonttia mainittu, edes tulevissa remonteissa. Tontin omistus asunnolla tulisi olla oma, ettei tule tulevaisuudessa lisäyllätyksiä sillä, että kunta nostaisi tonttivuokraa yllättäen.

Rajauksena käytin myös sitä, ettei kyseessä ole mikään tarjouskauppakohde. Kyseinen malli saattaa olla myyjälle hyvä, mutta ostajana jos haluan mennä huutokauppaan, niin menen silloin sinne. Käsittääkseni jos hinta ei myyjää kuitenkaan miellytä, niin heidän ei tarvitse sitä hyväksyä?

Sijainnissa on hyvä miettiä, että onko lähellä junarataa tai julkista liikennettä. Itse kun ajan käytännössä päivittäin Lahden tietä, niin kello 7-9 on tiellä sen verran porukkaa, että tulevaisuudessa todennäköisesti julkiset mm. junalla matkustaminen tulee lisääntymään jo ihan sen takia, että se on niin paljon nopeampi ja stressittömämpi vaihtoehto.

Myyntihinta

Seuraavaksi lähdin metsästämään asuntoja oikotie.fi ja etuovi.com palveluista. Nämä ovat todennäköisesti ne kaikkein käytetyimmät hakukoneet suomessa, mikä liittyy asunnon vuokraamiseen tai ostamiseen. Toisaalta jos käyttäisi vaihtoehtoista palvelua kuten Toria, niin voi saavuttaa parhaimmillaan hyvän edun sille, että kun tämä on vähemmän käytetty, niin silloin ei ole niin paljon seurantaa ja voi saada kohteen halvemmalla. Toisaalta väittäisin, että niistä kohteista mitkä Tori.fi palvelussa on, niin yli 90 %.a löytyy myös etuovesta tai oikotieltä.

Kohteissa lähdin katsomaan, että mikä on myyntihinta koska silloin lainaa tarvitsee ottaa vähemmän ja rahoitusvastikkeen voi vähentää tuotoista. Myyntihintaan vaikuttaa myös se tosiasia, että laskennassa olen käyttänyt oletusta, että omarahoitus löytyy 30 prosentille myyntihinnasta ja lainana tulee kustantaa loput 70 prosenttia.

Koska simulaattorissa oli tarkoitus peilata tosielämään tilannetta, niin olin laskenut, että kokonaislainan omarahoitus voi olla maksimissaan 150 000 euroa ja lainana voidaan kuitata loput, eli 350 000 euroa. Näin ollen virtuaalinen kassa voi tässä tapauksessa olla maksimissaan 500 000 euroa ja tämä kun jaetaan viiden sijoitusasunnon kesken, niin keskimäärin yksi asunto ei voi maksaa yli 100 000 euroa.

Todellisuudessa itseltäni ei missään nimessä löytyisi 150 000 euroa käteisenä. Tekisin tämän kuten Robert Kiyosaki neuvoo, eli hankkisin asunnot niin suurella lainamäärällä kuin vain mahdollista. Silloin saan lainan tuottamaan itselleni lisätuloja mahdollisimman paljon. Tämän 30 %:n siivun hoitaisin Nordnetin superluoton kautta, jossa lainan korko itselläni on tällä hetkellä 0,99 %.a

Tällöin oma Salkku A toimisi tälle lainalle vakuutena ja näissä sijoituslainoissa olisi silloin käytettävissä täysi rahoitus.

Vuokratulot

Vuokratulot laskin siten, että huomioin riskinhallinnan näkövinkkelistä vain 11 kuukautta vuodesta. Monesti kun laskee tuottoja, niin näkee sen, että vuokrat on laskettu 12 kuukauden mukaan. Näin tämän tietysti toivotaankin menevän, mutta mikä elämässä on varmaa, niin epävarmuus. Kun vuokrat lasketaan 11 kuukauden mukaan, niin tulee vääjäämättä huomioitua se seikka, että välttämättä aina ei ole vuokrausaste täysi. Samalla tulee huomioitua vuokralaisen vaihduttua mahdolliset remontit ja miksi ei myös vuokrasuhteen ollessa päällä, myös rikkoutuneet laitteet, mitkä kiinteänä kuuluu asuntoon.

Tällä tavoin laskettuna saavutetaan ainakin minun mielestä parempi kokonaiskuva vuokratuotosta, kuin ynnäämällä yhteen kaikki vuoden vuokrat ja sitten ihmetellään, kun viivan alle ei jäänytkään sitä summaa kun oli ajateltu ja ollaan pettyneitä.

Omassa sijoitustyylissä on idea, että pyritään hieman hahmottamaan myös mahdollisia riskejä, mitä sijoittamisessa ei osata ottaa huomioon ja näin ollen, jos laskenta näyttää hyvää lukemaa, niin silloin sijoitus on ainakin tarkemman analysoinnin arvoinen.

Menot

Menoihin taas laskin mukaan vastikkeet, niin rahoitus kuin yhtiövastikkeen. Lainan kuukausierä kuului olennaisesti tähän. Kaikki nämä kulut laskin yhteen ja kerroin 12 kuukaudella, jotta sain itselleni kuvan siitä, että mitkä on sijoitusasuntoon liittyvät ihan pakolliset kulut joka tapauksessa. Vesimaksut jättäisin vuokralaiselle, eli nämä perisin häneltä vuokran yhteydessä normaalisti. Tätä en ottanut laskennassa huomioon tulosta kasvattavana tai vähentävänä, kun kyse on kuitenkin läpikulkuerä, enkä itse lähtisi vuokralaiselta perimään ansainta mielessä korkeampaa vesimaksua.

Koska omassa laskennassa tavoittelin lähinnä vertailukelpoista kassavirtaa ja tuottoa, niin en menoissa ottanut huomioon varainsiirtoveroa, välityspalvelua tai muita hankintaan liittyviä kuluja esim. remontointia. Sitten kun lähtee tekemään lopullista päätöstä siitä, että haluaa lähteä asuntosijoittamisella hakemaan hajautusta tai lisätuottoa, niin nämäkin seikat olisi hyvä budjetoida. Esimerkiksi varainsiirtoveron osuus 500 000 euron potista on noin 10 000 euroa, todellisuudessa tämä on vähän suurempi, kun hinnat on otettu myyntihinnoista eikä velattomasta hinnasta, mistä taas varainsiirtovero maksetaan.

Kyseessä on siis todella merkittävä kuluerä ensimmäiselle vuodelle ja näin ollen tekee todella ison loven vuokratuottoihin.

Kohteet

Nyt kun alkaa olemaan perusasiat kirjattuna ja säännöt joilla hakea itselle simulaatiossa kohteita, niin useita asuntoilmoituksia lävitse käyneenä eri Uudenmaan kuntien alueilta joille kriteerit jollain tapaa osuu, niin sijoituskohteiksi tulivat seuraavat:

Kaikki ovat yksiöitä ja kerrostaloja, tässä vielä kohteiden lukuohje: Sijainti, neliöt, rakennusvuosi, laina/kk (15v/korko 2,5 %.a), kulut yhteensä, vuokra kuukaudessa, vuokratulot yhteensä (11kk) ja vuokratuotto.

1. Hyvinkää, 34, 1975, 287 €/kk, 5371 €/vuodessa, 510 €/kk, 5610 €/vuodessa ja 0,39 %.a
2. Järvenpää, 35, 1980, 415 €/kk, 6785 €/vuodessa, 595 €/kk, 6545 €/vuodessa ja -0,27 %.a
3. Järvenpää, 36, 1989, 448 €/kk, 6997 €/vuodessa, 612 €/kk, 6732 €/vuodessa ja -0,28 %.a
4. Järvenpää, 33,5, 1975, 398 €/kk, 6901 €/vuodessa, 569 €/kk, 6264 €/vuodessa ja -0,63 %.a
5. Järvenpää, 31, 1963, 341 €/kk, 7241 €/vuodessa, 527 €/kk, 5797 €/vuodessa ja -1,97 %.a

Kohteiden kokonaisostohinnat olisivat pyyntihinnoilla 405 000 euroa, kohteiden kokonaistulot 30 950 € ja kohteiden kulut 33 200 euroa. Tämä tarkoittaisi sitä, että vuokratuotto jäisi miinukselle 0,56 %.a ja kassavirtakin negatiiviseksi 187 euroa kuukaudessa.

Vuokrat oli saatu nopeasti Googlettamalla ja sieltä katsomalla, että mikä olisi alueen keskimääräinen vuokrataso per neliö. Järvenpään osalta päädyin 17 euron neliö vuokraan ja huomiona, niin kohteet Järvenpäästä on katsottu keskustan alueelta, ei Jampan alueelta mistä saisi varmasti halvemmalla mutta vuokratasokin olisi varmaan siten todennäköisesti pienempi.

Skenaariolaskenta

Alkuun tilanne näyttää siis siltä, ettei tässä oikein pysty tuottoa edelleenkään tekemään ainakaan kovinkaan järkevästi. Ajattelin sitten vielä laajentaa laskentaa siten, että otin tähän mukaan skenaarion missä myyntihinnasta voidaan tinkiä, mikä näkyisi nostettavassa lainassa ja sen hoitokuluissa.

Skenaariossa hankintahinnoista saataisiin neuvoteltua 20 %.a pois, mikä tuntuu itsestäni ainakin melko suurelta alennukselta tai sitten on asuntojen myynti-ilmoituksiin laitettu roimia kokeiluhintoja. Koska kyseessä on itselleni havainnointilaskenta, niin ei alennuksen realistisuuteen tässä puututa sen enemmän. Vanha sanontakin sen kertoo, ettei ole tyhmä joka pyytää vaan se joka maksaa.

Tämän skenaarion jälkeen, tilanne luonnollisesti parani hiukan ja päästään tämän myötä kassavirran osalta hieman kannattavaksi, eli karkeasti 190 €/kk jäisi enemmän rahaa kuin menisi kulujen jälkeen. Tosin vuokratuotto prosentti ei edelleenkään ole kovin kummoinen, ainoastaan 0,71 prosenttia. Koska itse näen tämän sen verran riskisenä, niin vuokratuotto tulisi saada kaivettua paljon korkeammaksi.

Skenaario kaksi

Mitä jos saadaan neuvoteltua hankintahinta tuon 20 %:a, mutta pystyttäisiin saamaan vuokratuottoa sitten keskimäärin 20 %.a enemmän. Eli kun kerroin, että Järvenpään osalta käytin 17 euroa per neliö, niin jos tätä summaa nostaisi tuon 20 %.a niin neliövuokra olisikin jatkossa 20,40 €/m2.

Tuotot tässä toisessa skenaariossa nousisi tämän jälkeen 37 140 euroon vuodessa, tämä olisi alkuperäiseen nähden noin 6000 € kasvu. Tässä toisessa skenaariossa tilanne paranisi sen verran, että kassavirta kuukaudessa olisikin jo 706 euroa ja vuokratuotto 2,62 %.a. Huomiona, että laskelmassa on käytetty tuloissa 11 kuukauden vuokrasaatavia.

Vaikka tilanteen peilaisi 12 kuukauden vuokratuloihin, niin silloin tässä tapauksessa mihinkään ylimääräiseen ei ole varauduttu ja vuokratuotto saataisiin kasvatettua 3,7 %.iin.

Yhteenveto

Jatkossakin pitäydyn poissa asuntosijoitusbisneksestä. Nämä voidaan jonkun toimesta laskea toisin ja päätyä toisenlaiseen lopputulokseen. Euromääräisesti tuo päälle 700 euron nettorahavirta itselle päin toki kiinnostaisi, mutta riskit vuokralaisen ym. osalta on minusta sen verran suuret, ettei riskinotossa ole mitään järkeä.

Tällä hetkellä jos asiaa vertaa esimerkiksi osakesijoituksiini, niin niistä saan tätä kirjoittaessa 4,12 prosentin nettotuoton. Eli summasta on jo huomioitu verot, mitä ei vuokratuotoista ole vielä huomioitu.

Enkä laskelmassa laskenut superluoton vaikutusta lainaan, mikä osaltaan myös heikentäisi vuokratuottoa. Varmasti joku on pystynyt tekemään tällä tuloa ja taloudellisen riippumattomuuden blogeissa moni on ottanut nimenomaan asuntosijoittamisen tavaksi, millä blogin pitäjä aikoo riippumattomuuden toteuttaa. Itse en kuitenkaan saa toistaiseksi tästä sellaista laskelmaa aikaiseiksi, että asuntosijoittamisessa olisi riskit huomioon ottaen toistaiseksi järkeä.

Varovainen arvio nyt Järvenpään osalta olisi se, että jos markkinahinnoissa tapahtuisi 40 %:n romahdus, niin sen jälkeen voisi sanoa, että asuntosijoittaminen olisi hyvä aloittaa. Korot on silloin todennäköisesti muuta kuin esimerkissä käytetty 2,5, mutta 4 %.n lainakorolla vuokratuotto olisi silti 4,74 %.a, mutta vaatisi tämän saavutettavakseen 20,40 € neliövuokrahinnan.

Oma tuomioni on, että jos joku seminaarissa kertoo, että hän on taloudellisesti riippumaton asuntosijoittamisen ansioista ja kehottaa aloittamaan asuntosijoittamisen. Pyytäisin tässä tilanteessa hieman perusteita, että kuinka tähän tulokseen oikein pääsee, kun ei tämän hetken keskineliöhinnat pyynneissä ja toteutuneissa hinnoissa kuitenkaan eroa tuota tarvittavaa 40 %.a minkä tämä minusta vaatisi.

Vaihtoehto

Korostan edelleen sitä, että ei ole mahdotonta tehdä asuntosijoittamisella rahaa nykytilanteessa mutta helvetin vaikeaa se on. Riskit huomioon ottaen jos asuntosijoittaminen kiinnostaa, niin riskittömämpi vaihtoehto on vaikka Kojamo. Kojamon osalta saa suoraan hajautetun asuntosalkun, tosin et ole silloin ns. vuokra-loordi.  Vuokraus-aste on Henri Elon 5.11. kirjoittamassa artikkelissa 95 %.a, mikä tarkoittaneen sitä, että tuolla asteella menetetään 0,5 kuukautta täydestä potentiaalista.

Kojamolta odotetaan karkeasti 26 sentin osinkoa ensi keväällä, mikä nykyhinnalla antaisi osinkotuotoksi 2,86 %.a. Näin laskettuna Kojamon osinkotuotto olisi parempi, kuin jälkimmäisen skenaarion vuokratuotto. Sijoittaessa kun tulee miettiä myös sitä riskiä, niin kummassa on enemmän vuokralaisriskiä takana 5 sijoitusasunnossa vai 34 200 sijoitusasunnossa?

Nykyhinnoilla en sijoittaisi edes Kojamoon, joten jätän asuntosijoittamisen tässä vaiheessa vielä hautumaan ja odotan mahdollista korkojen nousua ja sitä kautta asuntojen hintojen laskua.