Asunnot, näiden arvo nousee jatkuvasti?

Asuntosijoittaminen on nykyään valtava trendi ja tuntuu siltä, että yhä useampi löytää tämän tänä päivänä.

Suomalaisille tämä sijoitusmuoto uppoaa sinänsä hyvin, koska koko itsenäisyyden ajan meillä on ollut tapana sitoa suurin osa varallisuudesta kivijalkoihin luottaen siihen, että näiden arvo pysyy. Mikäli osakesijoittamista pidetään hankalana ja vaikeana, niin en ainakaan itse pidä tuottavaa asuntosijoittamista helppona hommana.

Pitää paikkaansa, että sijoittamalla esimerkiksi 1995 asuntoon ja myymällä sen tänä päivänä olisi voinut saavuttaa todella hyvät tuotot.

Toisaalta jos asuntosijoittamisen aloitti kymmenen vuotta aikaisemmin, niin tilanne olisi voinut olla huolestuttava tullessa 80 ja 90 luvun taitteen lamaan.

Vuokratuotto

Itse en ole ottanut asuntosijoittamista mukaan siksi, että en osaa itse tehdä niin paljon remonttihommia, että tästä saisi jotenkin kannattavaa tuottoa. Silloin kun itse teen näistä aika-ajoin laskelmia, niin pyörittelen vuokratulona 11 kk vuokria, mutta kulut sen mukaan miten ne kuukausittain menisi.

Tällä tavoin koen, että saan itselleni realistisenkuvan siitä, että mikä vuokratuotto saattaisi kyseisen asunnon osalta olla. Saattaa olla, että en vain ymmärrä asuntosijoittamista niin hyvin, että lähtisin sijoittamaan 2-3 % nettotuotolla jotta se olisi järkevää. Pääsääntöisesti olen tähän tulokseen tullut, mitä olen asuntojen hintoja katsellut.

Esimerkki: Mellunmäki, Helsinki. Yksiö 34 neliötä ja hinta 129 000 € (oikotie 29.4.18)

Tässä yksiössä vastike on 145 €/kk ja vesimaksu 21 €/kk (henkilö) ja tämän kunnoksi oli merkitty tyydyttävä, sekä kohteeseen on tulevaisuudessa tulossa putkiremontti.

Samalla sijainnilla on vuokrattavana samanlainen yksiö, jonka hinta on 690 €/kk joten käytän tätä laskemisen pohjana.

Minkälainen vuokratuotto tähän sitten tulisi, eli perinteinen tapa on siis laskea: (vuokra-vastikkeet)x12 jaettuna ostohinnalla ja tämä kertaa 100.

Eli (690 € – 145 €)x12/129000 € = 0,05069 ja tämä kertaa 100 = 5,07 %, eli näennäisesti ihan hyvä. Mutta jos 12 kuukauden vuokrien sijaan käytänkin 11 kuukautta, niin tuotto tippuu 4,53 prosenttiin, eli vieläkin ihan ok.

Kunto oli tyydyttävä, eli jos tuo vaatii remonttia ja vaikka tämän tekisi itse, eikä omalle ajalle laske hintaa, niin vähintään materiaalit maksavat. Tämä nostaa ostokustannusta ja ne pitäisi huomioida laskennassa. Yleensä myös vuokralaisen vaihduttua, niin elämisen jälkiä olisi hyvä fiksailla ennen uuden vuokralaisen muuttoa ja tämä luonnollisesti tuo lisäkustannuksia myös tulevaisuudessa.

Tulevaisuudessa kohteeseen näytti tulevan putkiremontti, eli tämän vaikutus pitää myös laskea mukaan kustannuksiin vaikka nämä tulevatkin vasta myöhemmin. Rakennuslehden teettämän kyselyn mukaan Pääkaupunkiseudulla neliöhinta putkiremontille on 1170 €. Esimerkki asunnon pohjalta tämä tarkoittaa n. 40 000 € kulua ja jos asuntoon tekee muuta kunnonkohotusta oston jälkeen, niin pari kolme tuhatta euroa voi varmaan helposti lisäillä.

Itse laskisin tässä tapauksessa tuoton niin, että varmuuden maksimoinnilla ostohinta olisi lopulta seuraava: Osto 129 000 €, remontti (tyydyttävästä paremmaksi) 3 000 € ja arvioitu putkiremontti 40 000 € on yhteensä: 172 000 €. Saadut vuokrat 690 €/kk ja 11 kk on 7 590 € ja vastikkeet 145 €/kk ja 12 kk on 1 740 €:a.

Tässä tapauksessa näyttäisi siltä, että vuokratuotto jää bruttona 3,4 %:iin ja tuosta kun ottaa verot pois, niin tuotto ei minusta jää kovinkaan hyväksi.

Todellisuudessa tuotto tulee olemaan tuotakin huonompi, kun esimerkistä poiketen joutuisin turvautumaan ulkopuoliseen apuun. Eli jos osakesijoittamista pidetään vaikeana, eikä tähän jakseta käyttää aikaa, niin ei minusta asuntosijoittaminen ole ainakaan ajankäytöksellisesti sen vähäisempää tai helpompaa. Enkä jaksa uskoa, että putkiremontin aikana vuokralainen haluaa maksaa normaalia vuokraa tai vuokraa ylipäänsä remontin ollessa päällä. Putkiremontin kesto on karkeasti asuntoa kohden 8 viikkoa, mutta hankaloittaa asumista paljon kauemmin.

Hankinta ja kulut

Asuntosijoittaminen on selkeästi trendi ilmiö, tavalliset ihmiset ovat kiinnostuneita ja nyt varsinkin hyvien viimeisten kymmenvuoden arvonnousujen myötä on sijoittajia virrannut markkinoille helpon rahan toivossa.

Asuntosijoittamisessa pitää ottaa myös huomioon, miten järjestää rahoitus asunnon ostoon? eli mennäänkö omilla säästöillä vai lainarahalla. Asuntosijoittamista pidetään lainarahalla ostamisen yhteydessä vähempi riskisempänä, kuin esimerkiksi osakesijoittamista koska asunto takaa ison osan lainattavasta summasta. Rahoitus tuo osaltaan myös kuluja ja näin ollen vähentää nettona jäävää rahaa itselle, toki isolla lainavivulla taas saadaan nostettua oman sijoitetun pääoman tuottoa.

Osakkeissa on markkinariski ja heilahtelut, samanlaiset riskit ovat myös asuntosijoittamisessa, toki ei varmasti niin voimakkaat kuin osakkeissa. Asuntosijoittamisessa on myös vuokralaisriski, eli tämä voi tuoda odottamattomia kuluja joko tahattomasti tai tahallaan.

Mikäli ei ole omaa osaamista, eikä tahtoa niin eri välikädet syövät tuoton hyvin nopeasti (verrattavissa rahastoihin). Eli jos ei halua itse remontoida tai osaa, niin materiaalikustannusten päälle tulee työvoiman kulut. Asunnon näytöt tuleville vuokralaisille tulee tehdä itse tai antaa palveluntarjoajan hoidettavaksi, niin ulkopuolinen palvelu tuo näin ollen jälleen oman kustannuksensa mukaan. Samalla he kyllä hoitavat tarvittavat paperityöt asiaan liittyen.

Asuntosijoittaminen ei ole kovin likvidi sijoitusmuoto, koska asunnon realisoiminen vie aikaa ja jos haluaa saada mahdollisimman hyvän hinnan, niin asunnon myymiselle varattu aika myös pitenee. Toisaalta jos halutaan päästä nopeasti eroon, niin käytännössä tätä korreloidaan aina hinnalla.

Lainan korkotaso on tällä hetkellä sellainen, että korot ovat melko alhaisella tasolla ja asuntosijoittamiseenkin sitä käsittääkseni saa melko helposti. Korkojen nousu tulee varmasti tapahtumaan ennemmin tai myöhemmin ja tämä tulee vaikuttamaan sijoituslainan korkokuluihin sekä ympäröivään talouteen muutenkin. Riskinä on, että jos korot nousevat ja markkinoille tulee tämän seurauksena paljon asuntoja myyntiin, niin saattaa olla, että oman sijoitusasunnon markkina-arvo tippuu. Markkinoille tulee lisää tarjontaa, mikä tiputtaa hintoja ja samalla rahoituskulut nousevat, mikä pienentää vuokratuottoja.

Asuintosijoittaja vai osakesijoittaja

Olen törmännyt lauseeseen, että pörssistä voidaan ostaa vain markkinahintaan olevia osakkeita mutta asuntosijoittaja voi ostaa kohteita alle markkinahinnan. Oma mutustelu on se, että piensijoittajan ja pienasuntosijoittajan osalta asia ei juurikaan pidä paikkaansa. Voin kuvitella, että esim. SATO kun ostaa asunnon, niin he saavat hankittua näitä halvemmalla kun asuntoja ostetaan kerralla kymmeniä tai jopa satoja kappaleita. Samoin tapahtuu pörssissä, mutta toki jos joku yritys valtaa toisen, niin he joutuvat maksamaan preemion vallitsevan kurssin päälle. Ohjatussa osakeannissa taas harvoin isot sijoittajat mm. eläkeyhtiöt maksavat ihan samaa hintaa kuin piensijoittajat. Ei taida SATOkaan ostaa omia kohteitaan oikotien tai etuoven kautta, eli eräänlainen suunnattu anti siis.

Pienasuntosijoittaja joka hankkii itselle sijoitusasuntoa, käyttää pitkälti näitä kanavia mitä muut esim. oman asunnonostajat käyttävät. Muutaman asunnon jälkeen saattaa tulla kontakteja välittäjien kautta, että kohteita tarjotaan ennakkomarkkinoinnissa sijoittajille mutta harvoin piensijoittaja on yksin kenelle tätä mahdollisuutta tarjotaan ja onko tämäkään lopulta se ”edullisempi” markkinahinta.

Asuntosijoittamisesta olen kuullut myös fraasin, kolmesta tärkeimmästä kriteeristä: Sijainti, Sijainti ja Sijainti. Tämä varmasti pitää paikkaansa, koska ostettua asuntoa on hyvin hankala siirtää kysynnän perässä mihinkään. Usein nämä kohteet on hinnoiteltu jo hintoihin valmiiksi, eli Pääkaupunkiseudun ja muiden kasvukeskusten asuntojen hinnat ovat jo nyt sen verran korkealla, että rehellistä vuokratuottoa on oikeastaan mahdotonta saada. Keskusten ja kulkuyhteyksien ulkopuolelta voi saada ostettua halvalla asuntoja, mutta vuokralaisen saaminen varsinkin pidemmäksi aikaa on sitten haastavampaa. Koska miksi henkilö muuttaisi vuokralle, koska omaan asuntoon saisi lainaakin edullisesti? Jos henkilö ei saa lainaa, niin usein kyse on siitä, ettei ole säännöllisiä tuloja tai hänellä on luottotiedot mennyt. Silloin on riskinä, ettei hän saa asuntoon otettua vakuutusta koska vakuutusyhtiöt toistaiseksi eivät luottotietohäiriöiselle tätä halua myöntää ja vuokranmaksussa saattaa tulla ongelmia.

Yhteenveto:

Asuntosijoittaminen saattaa olla erittäin kannattavaa, jos pystyy hankkimaan mahdollisimman uuden/remontoidun asunnon, hyvällä sijainnilla ja loistavalla vuokralaisella erittäin edullisesti. Ihan kuin metsästäisi yksisarvista. Asuntosijoittamista harkitsevalle miettisin vaihtoehdoksi rahastoa, joka sijoittaa asuntoihin. Tällöin pääsee heti mukaan hajautettuun asuntosalkkuun ja vähentää omaa vuokralaisriskiä, sekä välttyy omalta ajankäytöltään koska rehellisesti sanottuna se ei ole ilmaista kenellekään.

Suoraan itse ostettuna, tämä sitoo paljon pääomia tai pakottaa lainavivun käyttöön. Mikäli perheen tulot tulevat palkkatöistä, niin työttömyyden sattuessa saattaa olla, että nettona vuokralaisen vuokra ei kata kaikkia kuluja.

Asuntosijoittaminen ei itselleni sovi, koska:

• tuoton saaminen on vaikeaa
• en näe asuntomarkkinoita vähempi riskisempänä kuin osakkeita
• realisoiminen on aikaa vievää, en näe järkevänä käyttää omaa aikaa remontointeihin, enkä kaikkia pystyisi itse edes tekemään.
• Sitoo huomattavasti pääomia
• Kannattavaksi saattaisi nousta volyymin ansiosta, mikä tarkoittaa suurta velkavipua ja nostaisi näin ollen riskiä.
• Rahaston kautta voisin harkita, mutta näissä usein hallinnointipalkkiot on sitten normaalia isommat.

Itse en omista sijoitusasuntoja, enkä ole näitä tässä tilanteessa harkinnut ottaa. Seurataan toki tilannetta ja jos asiat muuttuvat markkinoilla, niin asuntosijoittaminen ei ole missään nimessä pois suljettu vaihtoehto.

Oletko itse asuntosijoittaja ja miten olet päätynyt sijoittamaan asuntoihin? Mielenkiinnosta kuulisin myös muita ajatuksia sijoitusmuotoon liittyen.